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Sendung vom 28.01.2020 12:00:

Die Wohnungsfrage im Kapitalismus

Die Wohnungsfrage im Kapitalismus, Donnerstag, 30. Jänner 2020, 19:00 Uhr im NIG HS 3, Universitätsstraße 7, 1010 Wien

Die Wohnungsfrage im Kapitalismus

Donnerstag, 30. Jänner 2020, 19:00 Uhr im NIG HS 3, Universitätsstraße 7, 1010 Wien

In den Großstädten herrscht akute Wohnungsnot.
Ja, auch in Wien, wo die Wohnungsfrage ach so vorbildlich von der städtischen Politik geregelt wird, die jeden 4. Einwohner damit beglückt, in einer stadteigenen Gemeindewohnung wohnen und Miete zahlen zu dürfen, wo die Mieten im üppigen Altbaubestand gesetzlich beschränkt sind und das genossenschaftliche Wohnen gefördert und rege gebaut wird.

Auch dort also, wo all die staatlichen Maßnahmen längst Realität sind, von denen man sich andernorts die Lösung der Wohnungsnot erhofft, wird das Problem, das Wohnungsnot heißt und das in einer notorischen Unterversorgung zahlungsbereiter Leute mit Wohnraum und ihrer Überversorgung mit dafür umso an- spruchsvolleren Mietpreisen besteht, durch eben solche Maßnahmen nun mal nicht aus der Welt geschafft, sondern als bleibendes Problem gesetzlich betreut.

Was auch sonst.

Wo Grund und Boden durch die Macht des Staates zu privatem Eigentum gemacht sind und als stattliche Einkommensquelle lizenziert werden, sind die Ansprüche des Grundeigentums so unhintergehbar wie un- vereinbar mit den Wohnansprüchen eines von Erwerbsarbeit lebenden Volkes und den Erträgen aus dieser seiner Einkommensquelle.

Die ‚Wohnungsfrage‘ ist deswegen so alt wie der Kapitalismus selbst und ist als solche überhaupt nicht ‚zu lösen‘. Allen Grünen, Sozialdemokraten und Gentrifizierungskritikern, die das – mindestens für ihr Grätzel – unmöglich glauben können, und allen, die ansonsten an einer Kritik der politischen Ökonomie des Grundeigentums interessiert sind, können wir das beweisen...

Donnerstag, 30. Jänner 2020, 19:00 Uhr im NIG HS 3, Universitätsstraße 7, 1010 Wien

I. Vermieten und Verpachten – Womit Grundeigentümer Einkommen erzielen

Wie andere Mitglieder der bürgerlichen Gesellschaft machen Grundeigentümer das, was ihnen gehört, zum Mittel ihres Geldverdienens. Ihnen gehören Teile der Erdoberfläche, die nicht produziert worden sind und nicht produziert, d.h. auch nicht vermehrt werden können. Dieses Eigentum entsteht nicht daraus, dass Leute Dinge herstellen, die andere brauchen, und der Staat dem Erzeuger das ausschließende Verfügungsrecht über sein Erzeugnis sichert, sondern allein durch Ausschluss anderer aus der gemeinsamen Existenzbedingung Erde. Es ist ein pures Rechts-, also Gewaltverhältnis. Eine Einkommensquelle wird für den Eigentümer daraus, weil andere, Unternehmer ebenso wie Konsumenten, für ein Geschäft oder für das bloße Wohnen ein Gelände brauchen, dessen Nutzung ihnen durch die Eigentumsschranke verwehrt ist. Für die zeitweilige Aufhebung dieser Schranke, also dafür, dass er anderen die Nutzung seiner Flächen erlaubt, verlangt der Grundeigentümer einen Preis.

In den Tausch Nutzung gegen Pacht oder Miete bringen die Grundeigentümer keine eigene Leistung, keinen Beitrag zur gesellschaftlichen Arbeitsteilung ein. Überhaupt haben sie mit der Produktion von Gütern und Dienstleistungen, von denen die Gesellschaft lebt, und mit der Arbeit, die dafür aufgewendet wird, nichts zu tun. Ihr Einkommen beruht darauf, ist also auch darauf angewiesen, dass andere ihren Grund nutzen und den gesellschaftlichen Reichtum hervorbringen, an dem sie partizipieren. Sie machen schlicht ihre Ausschließungsmacht zu Geld. Der Preis für das Nutzungsrecht einer bloßen natürlichen Voraussetzung für Produktion und Konsumtion aller Art ist dem ökonomischen Gehalt nach keine Abgeltung einer Leistung, sondern ein Tribut, den die Monopolisten des Bodens den anderen Klassen der Gesellschaft abverlangen.

Mit dem Prinzip dieses Erwerbs – der Eigentümer lässt keinen auf seinem Grund wirtschaften oder leben, ohne einen Eintrittspreis dafür zu kassieren – ist auch schon erklärt, warum die Mietpreise pro Quadratmeter so total verschieden ausfallen. Pachten für Geschäftsflächen in Innenstädten übersteigen diejenigen für z.B. Wiesen auf dem flachen Land um den Faktor Hundert oder Tausend. Das belehrt darüber, dass das Nutzungsrecht, das da gehandelt wird, kein eigenes Maß seines Werts hat: In die Bereitstellung des Bodens ist eben kein Aufwand eingegangen, um dessen rentable Verwertung sich bei produzierten Waren die Konkurrenz der Verkäufer dreht; und jeder Aufwand für Erschließung etwa muss ohnehin gesondert abgegolten werden. Der Boden ist nur eine natürliche Bedingung für die Produktion von Reichtum. Was die Macht, zu ihr Zugang zu gewähren bzw. von ihr auszuschließen, wert ist, hängt ganz davon ab, was ihre Nutzer dann daraus machen können. So bestimmt auf diesem Markt tatsächlich einmal allein die Konkurrenz der Pächter um Flächen in Relation zur Größe des Angebots die Höhe von Pachten und Mieten.

Was die Grundeigentümer in dieser Konkurrenz in der Hand haben, sind zufällig vorhandene natürliche oder nicht natürliche Qualitäten ihrer Liegenschaften, die den verschiedenen Nutzern verschiedene geschäftliche Vorteile bieten und daher höhere Mietforderungen erlauben. Für agrarische Nutzung spielen Bodenfruchtbarkeit und Bewässerung ihre Rolle, für industrielle und Handelsgeschäfte kommt es auf die Lage von Grundstücken an, auf die Nähe zu einer Stadt, auf Verkehrsanbindung, Infrastruktur an, etc. Ähnliche und noch andere Gesichtspunkte entscheiden über die Attraktivität von Grundstücken für Wohnbauten. All diese Qualitäten entscheiden über die Größe der Nachfrage und die Zahlungsbereitschaft der Nachfrager. Um das Interesse an ihren Grundstücken zu steigern, betätigen sich Grundeigentümer bisweilen sogar als Investoren: Sie setzen Geld ein, um durch Erschließung, Verkehrszugang und Bebauung die Gebrauchseigenschaften ihrer Flächen zu verbessern und eine höhere Grundrente verlangen zu können.

II. Der Bodenpreis – der spekulative Wert des Grundeigentums

Der Eigentümer nutzt sein Verfügungsrecht über sein Grundstück eventuell auch so, dass er es endgültig aus der Hand gibt und zu Geld macht. Wenn Boden verkauft wird, wird ein reines Rechtsverhältnis zum Handelsobjekt: Die Macht der Ausschließung anderer bekommt einen Preis. Nach dem Muster, alles, was Geld abwirft, ist selbst Geld wert, resultiert der Preis des Eigentumsrechts aus dem ökonomischen Nutzen, den es seinem Inhaber in Form von Pacht und Miete regelmäßig einbringt.

Wenn sie ihrem Boden einen Preis geben, praktizieren Grundeigentümer eine Analogie ihres Eigentums zum Kapital. Während der Unternehmer sein Kapital zur Quelle zusätzlichen neuen Eigentums macht, indem er käufliche Arbeit für dessen Verwertung in Dienst nimmt, zieht der Grundeigentümer nur Geld an sich, das er fremdem Gewinn oder fremdem Einkommen abnehmen kann. Für ihn funktioniert sein Boden gleichwohl als Quelle von regelmäßigen Einkünften wie für den Kapitalisten das Kapital. Entsprechend betrachtet der Grundeigentümer die Miete, die er kassiert, als Frucht seines Eigentums. Für dessen Bewertung bietet der Vergleich seines Ertrags mit üblichen Zinsen einen ersten Anhaltspunkt: Die Betrachtung der Mieteinnahmen als Zins fingiert einen Kapitalwert, der dem Grundstück zukommt – eine Hochrechnung des Kapitals aus der Größe seiner Erträge ganz analog zur Bewertung der Aktien. Der Boden, nicht bearbeitete Natur, wird zu fiktivem Kapital, weil die ausschließende Verfügung über ihn die Macht einschließt, einen Tribut für seine Nutzung zu verlangen, und so regelmäßige Einkünfte generiert.

Der Vergleich der aktuell gezahlten Pacht mit dem durchschnittlichen Zins ist freilich nur der Einstieg in die Ermittlung des Bodenwerts: Immerhin ist das Handelsobjekt eine Ertragsquelle, ge- und verkauft wird der Zugang zu künftigen Einnahmen. Alles, was die Grundrente in Zukunft steigen lassen könnte, neue Verkehrswege und Bebauung, überhaupt die Entwicklung des lokalen Umfelds, der regionalen und nationalen Volkswirtschaft, alles das geht in die Antizipation künftiger Mieterträge ein und wird zur Hochrechnung des Werts dieses fiktiven Kapitals hergenommen. Auf der anderen Seite gehen Vermutungen über die Entwicklung der Zinsen wie überhaupt aller alternativen Formen, Geld zu investieren, in diese Hochrechnung ein, so dass allein schon Phasen niedriger Zinsen oder schwacher Aktienmärkte steigende Preise für Grundstücke begründen. Was immer ein Verkäufer von Grund und Boden sich als relative zukünftige Attraktivität seines Objekts vorstellen kann, will er in dessen Preis heute schon realisiert und bezahlt bekommen.
Den spekulativen Preis muss die Käuferseite natürlich erst noch anerkennen. Sie stellt zunächst die zum Verkäufer komplementäre Rechnung an: Der Preis für den Boden, den sie nutzt, ist für sie die Kost, um sich vom Tribut an den Grundeigentümer freizukaufen. Um die Bodenrente zu vermeiden, kauft er die Quelle – und bemisst deren Wert anhand des Mietzinses, den er spart. Verkäufer und Käufer eines Grundstücks konkurrieren um die spekulative Einschätzung von Mieten und Bodenpreisen in der Zukunft und ums Verhältnis dieser beiden Größen. Damit finden sich die Käufer, die ein Grundstück nutzen wollen, mittendrin in einem viel größeren Markt, in dem sie mit ihrer Nachfrage nur einen kleinen Teil ausmachen: Wo der Boden als fiktives Kapital bewertet, wo er ge- oder verkauft wird je nach Schätzung der Entwicklung seines Wertes, da wird er – auch ohne alle Nutzungsabsichten – als eine Form der Geldkapitalanlage gehandelt, mit alternativen Anlagen dieser Art verglichen und gegen sie ausgetauscht. Der Immobilienmarkt ist Teil des allgemeineren Marktes für den Handel mit fiktivem Kapital; seine Akteure sind die großen Geldhäuser, Fonds, Versicherungen, die auch sonst die Kurschancen und Risiken von Aktien, Schuldpapieren, Devisen etc. abschätzen und ihnen wie den Immobilien durch ihre Anlageentscheidungen die je gültigen Marktpreise verpassen. Wie den Anstieg so bewirken sie auch den Fall der Immobilienpreise mit ihren Einschätzungen der Zukunft dieser Preise und des wirtschaftlichen Umfelds, aus dem die Nachfrage nach Immobilien und die Zahlungsbereitschaft der Kunden hervorgehen. Der Immobilienmarkt genießt dadurch eine paradoxe doppelte Wertschätzung: Einerseits stehen Grund und Boden, weil sie jenseits aller Konjunkturen unentbehrliche Bedingung aller Geschäfte und des Lebens überhaupt sind, im Ruf „reale Werte“ – im Englischen heißen sie gleich danach: „Real Estate“ – zu sein und eine Absicherung gegen das volatile Auf und Ab der Finanzmärkte zu erlauben; andererseits kennt man die totale Abhängigkeit des fiktiven Bodenwerts von den Konjunkturen der übrigen Geschäfte immerhin so gut, dass man die Preisbewegungen dieses Segments als Frühindikatoren allgemeiner Krisen wie Aufschwünge ansieht.

In jedem Fall verdeckt der Umstand, dass der Boden als fiktives Kapital gehandelt wird, dass er kein Kapital ist und dass kein Kapitalvorschuss in ihn eingegangen ist. Denn wo immer Flächen die Hände wechseln, investiert der Käufer Geld nicht anders als beim Erwerb von Firmen, Aktien oder Wertpapieren. Die Klasse der Grundeigentümer – immerhin die Besitzer einer der drei polit-ökonomischen Revenuequellen des Kapitalismus – ist darüber als soziale Größe verschwunden. Die früheren Großgrundbesitzer und Landjunker haben Karriere gemacht und sind im größeren Kollektiv der Geldkapitalisten aufgegangen: Ihr Grundbesitz ist für sie zur reinen Finanzmasse, zu einem Posten ihres Geldvermögens geworden.

III. Pacht und Miete haben die Bodenpreise zu rechtfertigen: Die Subsumtion des kapitalistischen Gebrauchs unter die Qualität des Bodens als fiktives Kapital

Das Monopol auf Grund und Boden ermächtigt den Eigentümer, dem Nutzer einen Tribut abzufordern, und der regelmäßige Tribut erlaubt ihm, aus seinem Monopol einen Kapitalwert hochzurechnen. Damit emanzipiert sich der hochgerechnete Wert dieser Ertragsquelle aber auch von dem Tribut, auf dem er beruht: Er wird eben über einen Vergleich der Miete mit einem sich ändernden Zinsniveau, mit alternativen Formen der Geldanlage, durch Antizipation der künftigen Attraktivität des Grundstücks sowie eine konkurrierende Spekulation auf all diese Größen ermittelt. Der gezahlte oder auch nur per Vergleich hochgerechnete Bodenwert bestimmt dann, wie viel Miete verlangt werden muss, um dieses fiktive Kapital angemessen zu verzinsen. Dieser fiktive Kapitalwert des Bodens, den es nur wegen der Grundrente gibt, unterwirft diese Rente seinem Verwertungsanspruch und tritt damit in Gegensatz zur kommerziellen Nutzung des Bodens – erst recht natürlich zum gewöhnlichen Wohnen. Die Kosten, die Mieter zu tragen haben, werden von Grundstückspreisen diktiert, wie sie die Bodenspekulation antreibt. So wird die ganze Gesellschaft mit ihrer Angewiesenheit auf ein Stück Erdoberfläche für das fiktive Bodenkapital in Haftung genommen: Sie hat dessen Verzinsung zu leisten.

Der genannte Widerspruch, der aus der Doppelbestimmung von Immobilien als gewerblich genutzte Mietobjekte, deren Kosten das Geschäft des Nutzers tragen muss, und als fiktives Kapital, das einen davon unabhängigen Verwertungsanspruch verkörpert, hervorgeht, macht sich sogar dann geltend, wenn Eigentümer und Nutzer dieselbe natürliche oder juristische Person sind: Für ein Unternehmen sind Werksgelände, Büro- oder Handelsimmobilien, die es besitzt, einerseits Kapitalvermögen, das seiner spekulativen Wertgröße entsprechende Zinserträge abwerfen muss, andererseits sind dieselben Flächen Betriebsmittel: Bilanztechnisch berechnet sich das Unternehmen für selbstgenutzte Immobilien nach ihrem fiktiven Kapitalwert entgangene Mieteinnahmen und belastet mit diesen fiktiven Verlusten das sonstige Geschäftsergebnis. Der Renditeanspruch aufs Grundvermögen verteuert den Geschäftsbetrieb und schmälert dessen Rentabilität: Das laufende reale Geschäft mit Produktion und Handel von Waren muss in jedem Fall mehr als die „Kapitalkosten“ für den sich ändernden Schätzwert des Grundvermögens erwirtschaften – sonst ist es rundum sinnlos gewesen. Umgekehrt lässt sich der fiktive Kapitalwert des Grundvermögens nicht nutzen, d.h. realisieren, solange die Firma es real als Betriebsgelände nutzt. Dasselbe gilt für den Besitzer eines Eigenheims: Solange er darin wohnt, funktioniert es für ihn als Gebrauchswert und nicht als Kapital, zugleich behält er die Wertentwicklung seiner Immobilie im Auge, nicht nur, um sein Vermögen abzuschätzen und seinen Akkumulationstrieb rein theoretisch zu befriedigen, sondern auch, weil dieser Wert als Sicherheit für die Schulden fungiert, die er für den Hauskauf aufgenommen hat oder sich per Verpfändung seines Eigentums für sonstige Ausgaben leistet.

Bei aller Verselbständigung bleibt das fiktive Bodenkapital, das sich die Nutzung des Bodens unterwirft, von dieser Nutzung abhängig: Wenn auf Dauer Mieten nicht zu erzielen sind, die das fiktive Kapital, das die Immobilien repräsentieren, verzinsen, dann misslingt die Rechtfertigung ihres spekulativen Werts und die Preise der schönen „realen Werte“ kollabieren. Immobilienblasen zeugen eben von beidem. Erstens von der Macht der Spekulation: Die pure Erwartung steigender Immobilienpreise löst einen Run auf solche Objekte aus und der bewirkt tatsächlich das Steigen dieser Preise und bereichert die Investoren. Der erfolgreiche Verlauf der Spekulation ist dann der beste und stärkste Grund ihrer Fortsetzung. Wo auf die Wertsteigerung von Immobilien gesetzt wird, werden die Mieteinnahmen daraus – immerhin die Verwertung dieses fiktiven Kapitals – zu nur noch einem Faktor der Rechtfertigung dieses Werts; ein Mittel, auf das sich zeitweise und manchmal sogar ziemlich lange verzichten lässt: Leerstand, der Ausfall laufender Einnahmen, kann besser sein, als durch erzielbare aber niedrige Mieten das Objekt zu entwerten bzw. dessen eingetretene Entwertung einzugestehen. Erst wenn sie dann platzen, zeugen Immobilienblasen zweitens davon, dass der Wert dieser Objekte eine spekulative Größe ist, die sich in Luft auflöst, wenn sie dauerhaft keine Bestätigung durch die entsprechende Verzinsung erfährt oder sich die Spekulation aus sonstigen Gründen dreht.

V. Das Geschäft mit dem Wohnen: eine soziale Konfrontation

Das Wohnen der Mehrheit, die kein Eigentum, auch kein Wohneigentum, besitzt, ist Anhängsel der Spekulation mit dem Boden. In ihren Mieten bezahlen Mieter neben Zins und Amortisation des für den Wohnungsbau vorgeschossenen Kapitals stets auch den Preis für das Grundstück bzw. die Rendite auf dessen spekulativen Wert. Bewohner der Hauptstadt und anderer Wachstumszentren bekommen es somit zu spüren, dass die Immobilienbranche diesen Städten eine glänzende Zukunft zutraut. Sie und andere Mieter büßen dafür, dass in der Finanzkrise Investoren um ihre in Schulden und Aktien investierten Vermögen fürchten, in Immobilienanlagen fliehen, dadurch die Hauspreise in die Höhe treiben und nun angemessene Renditen auf ihre Investitionen fordern.

Eine besondere Härte stellt dieses Geschäft für die Leute dar, die vom Entgelt für Arbeit leben: An der Miete, die sie aufbringen müssen, erfahren sie das Unzureichende ihrer Erwerbsquelle; und an dem Einkommen gemessen, mit dem sie auskommen müssen, erfahren sie die Ansprüche des Immobilienkapitals als ziemlich unerträglich. Was sie verdienen, richtet sich nicht nach dem Bedarf des Arbeitenden und seiner Familie, sondern danach, wie viel Lohn bei wie viel Leistung sich für das arbeitgebende Unternehmen rentiert. Um diese Rentabilität zu steigern, sind Unternehmen bekanntlich bemüht, mittels neuer Technik, Arbeitsorganisation und schierem Druck die Lohnkosten zu senken und die umsatz- und ertragswirksame Leistung, die sie den Beschäftigten abverlangen, zu vergrößern. Und was dieser knapp gehaltene Kostenfaktor Arbeit für das Grundbedürfnis Wohnen – immerhin die größte einzelne Ausgabe seines Haushalts – aufwenden muss, richtet sich nicht nach seinen finanziellen Möglichkeiten, sondern nach den Verwertungsansprüchen einer schmarotzenden Klasse grundbesitzender Finanzkapitalisten. Mit ihrer Arbeit müssen die Lohnabhängigen nicht nur das Kapital ihrer Arbeitgeber verwerten, also dafür gerade stehen, dass sich deren Kosten als Kapital bewähren und Gewinn abwerfen; mit dem Ertrag dieser Arbeit werden sie auch noch dafür in Anspruch genommen, dass sich das Grundeigentum bewährt und Zinsen abwirft.

Die doppelte Indienstnahme der abhängig Beschäftigten entscheidet nicht nur darüber, wie wenig Geld am Ende für die sonstigen Lebensnotwendigkeiten und Bedürfnisse übrig bleibt, sie entscheidet auch darüber, wie das proletarische Wohnen aussieht. Nicht auf Kosten ihrer Rendite, wohl aber auf Kosten des Gebrauchswerts der Wohnung gehen Vermieter nämlich schon auf die Zahlungsfähigkeit dieser Kundschaft ein: Normal- und Schlechterverdiener finden ihre Wohnung in den weniger attraktiven Vierteln, wo Hausbesitzer bei geringeren Bodenpreisen aus herabgewirtschafteten Häusern, in deren Instandhaltung sie nichts investieren, kleinere Mieten herausholen, die auch äußerst lukrativ sein können. Wird für solche wenig solventen Mieter gebaut, dann fordert die Rendite auf die teuren Quadratmeterpreise eine entsprechende Architektur: Verdichtung der Bebauung und Höhe sind die Mittel der Wahl, um aus möglichst wenig verbautem Grund möglichst viele, knapp geschnittene Wohnungen und aus ihnen ein Maximum an Mieten herauszuholen, die diesem Kundensegment abverlangt werden können.

Literatur: https://gegenstandpunkt.com/artikel/grundeigentum-wohnungsmarkt